Comment la division de terrain crée-t-elle de la valeur ?
Contrairement aux idées reçues, la division parcellaire ne dévalorise pas la parcelle. Dans les grandes agglomérations, le prix d’une maison dépend faiblement de la surface de terrain qui l’accompagne, il est avant tout fonction de la surface habitable et de la distance à la ville centre.
C’est pourquoi :
- la valeur du nouveau terrain à bâtir compensera très largement la baisse du prix de la maison.
- la valeur de l’ensemble sera supérieure au prix initial de la maison.
Ainsi, vendre en 2 lots permet au propriétaire de réaliser une plus-value de 10 à 30% sur la valeur de sa maison. Lorsque ce sont les acheteurs qui prennent l’initiative de la division, ceux-ci peuvent accéder à des biens 20 à 30% en dessous du prix du marché.
Est-ce toujours le cas ?
Cette équation est particulièrement vraie en 1ère et 2ème couronnes des grandes agglomérations françaises. Dans d’autres contextes, la division parcellaire permet toujours de créer de la valeur mais dans des proportions moindres.
Qui décide de la divisibilité d’une parcelle ?
Un terrain est toujours divisible en plusieurs lots. Pour être constructible, chaque lot doit respecter un certain nombre de conditions définies :
- Soit par le Plan Local d’Urbanisme, le Plan d’Occupation des Sols ou par la Carte Communale lorsque la commune s’est dotée d’un réglement spécifique. Ce document est revu en moyenne tous les 5 ans.
- En l’absence de ces documents, par le Règlement National d’Urbanisme
Ainsi, en fonction de la morphologie et de la situation de la parcelle, ces règles aboutiront à la divisibilité ou la non-divisibilité du terrain, dans l’optique d’y construire une maison.
Suffit-il de diviser ?
Bien diviser est essentiel : l’implantation d’une nouvelle maison sur la parcelle doit être conçue tout en respectant les qualités de la maison existante. L’intimité, les accès, le stationnement, les vis-à-vis doivent être pris en compte le plus tôt possible.
Plus les contraintes liées au terrain sont fortes (petite parcelle, terrain en pente…), plus il est nécessaire de se faire aider par un expert.
La division de terrain se fait au bénéfice de tous.
Quelles sont les procédures de la division parcellaire ?
Vos questions et nos réponses sur les procédures administratives et juridiques nécessaires à la division parcellaire.
4 documents administratifs sont relatifs à la division de terrain :
- HautCertificat d’Urbanisme
- Déclaration préalable
- Permis d’Aménager
- Permis de Construire